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一房两卖,购房人有权向售房人主张双倍赔偿

    李某诉北京某投资管理公司一房两卖赔偿纠纷案  

                      原告:李某

                       被告:北京某投资管理公司

                       案由:商品房买卖合同纠纷

一、基本案情

      2009年5月25日,原告与被告签订《商品房预售合同》,约定被告将其开发的北京市东城区新中街乙12号都心会馆住宅楼1层106号房屋出售给原告,房价款1173085元。原告支付首付款873085元,余款通过贷款支付。关于逾期付款责任,合同约定如60日内逾期支付购房款的,原告可向被告要求支付违约金,合同继续履行。逾期超过60日的,被告可以解除合同,并可以要求原告支付违约金。合同签订后,原告向被告支付了首付款873 085元。此后由被告协助原告办理贷款手续。因原告的条件无法通过贷款审批,故被告通知原告要求其支付购房余款。因被告未向原告支付购房余款,被告将房屋另售他人,并于2009年6月26日在北京市建设委员会进行了预售备案。

      被告称其通知原告支付余款后,原告已经明确表示无力支付该款并要求解除合同,故其将房屋另售他人。原告对此予以否认,称被告没有为其保留足够的时间准备余款,属违约行为。

二、法院判决

     1、解除原告李某与被告北京投资管理公司签订的《北京市商品房预售合同》。

     2、被告北京某投资管理公司于本判决生效后十五日内,退还原告已付购房款八十七万三千零八十五元,并按照中国人民银行同期存款利息标准支付自二OO九年五月二十六日至本判决生效之日的利息。

     3、被告北京某投资管理公司于本判决生效后十五日内,赔偿原告八十七万三千零八十五元。

      如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

   一审判决后,被告不服提起上诉,二审维持原判。

三、各方观点

      原告认为,2009年5月25日,原告与被告签订《商品房预售合同》,约定被告将其开发的本市东城区新中街乙12号都心会馆住宅楼      106号房屋出售给原告,房价款1173085元。合同签订后,原告支付首付款873 085元,余款通过贷款支付。此后,原告依约履行了合同,但被告却通知原告无法办理房屋贷款手续,要求原告立即支付尾款,否则解除合同。原告因无法支付房屋尾款,便通过建委咨询发现被告已将房屋零星出售给他人并进行网上签约。被告的行为属欺诈行为,侵害了原告的合法权益,故原告要求解除双方的房屋买卖合同,要求被告返还原告购房款873 085元并赔偿873085元,同时支付原告付款后的贷款利息,诉讼费用由被告承担。

      被告认为,根据合同约定,由于原告的原因不能按时支付购房款的,应当承担违约责任。因原告不能办理贷款,且其不愿意支付剩余      款,被告催促未果,原告表示愿意退房。故被告将房屋另售他人。因原告违约在先,故双方的合同已经解除。原告的诉讼请求没有依据,被告不同意原告的诉讼请求。

四、争议焦点

       1、双方间的《商品房预售合同》是否解除?

       2、被告是否应向原告退还购房款、支付利息并赔偿已付房款一倍的损失?

五、代理意见

    (一)被告存在一房两卖的根本性违约行为

        原、被告于2009年5月25日签订了一份由原告向被告购买位于北京市东城区新中街乙12号都心公馆住宅楼(公寓)1层106室的商品房预售合同(实为现房),合同号为Y800327。合同签订当日,原告按约支付首付款873085元,余款3 0万元由被告代为办理按揭贷款。按北京市建委的规定,原、被告间的商品房买卖合同,被告应及时办理网上签约备案手续。但被告不仅未给原告办理网上签约手续,反而在同年6月26日又将该房屋卖给案外第三人并为其办理了网上签约手续,导致原告签订商品房买卖合同的目的无法实现。可见,被告一房两卖的行为已构成根本性违约。

    (二)被告在与原告签订合同时就预埋了欺诈陷井

       陷井一:被告与原告签订的商品房预售合同,是被告提供的格式合同,作为原告初次购房,知识欠缺,只知道按揭贷款是由被告为买房人代办。因此,关于合同中按揭贷款的附件五也就没有过多的留意。但事后才发现,被告在合同附件五即按揭贷款的付款方式及期限的条款中,居然约定为“(4)签约后3日内买受人应向按揭银行办理完毕按揭全部手续。如因买受人原因致使无法在约定时间内交清全部房款,买受人从逾期之日起,按照主合同第十条逾期付款责任承担违约责任”。显然,被告早已埋下陷井。谁都清楚,在银行办理房屋按揭贷款需要一个严格的审批过程,短短三天时间不可能办理完毕。

     陷井二:商品房预售合同第十条规定,买受人未按约定时间付款,逾期60日后,出卖人有权解除合同。该条款表面看来似乎很公平,但仔细一想,房子卖与不卖完全控制在被告手中:既便办完按揭全部手续,因合同未约定除首付款外余款的付款时间,逾期付款的责任从何日起算是被告说了算。被告只要房子涨价想不卖,不仅可在办理按揭手续上做手脚,而且可随时阻止按揭贷款到户,以达到因原告逾期付款被告可名正言顺解除合同的目的。

       上述两陷井的埋设,足以方便被告随时阻止原告实现签订购买商品房合同的目的。

   此外,商品房预售合同第十一条约定了“出卖人应当在2008年12月28日前向买受人交付该商品房”,可双方签订合同的时间却是2009年5月25日,被告此约定实在令人费解。

   (三)被告并未依约定解除双方间的商品房预售合同

  按照双方间签订的商品房预售合同第二十八条的约定,本合同的解除应当采用书面形式。时至今日,原告从未接到过被告关于解除商品房预售合同的书面通知。   

    (四)被告应返还原告购房款及利息,赔偿损失,并承担不超一倍购房款的赔偿  被告一房两卖的行为已构成根本性违约,导致原告签订商品房买卖合同的目的无法实现。因此,依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(法释[2003]7号)第八条的规定,被告应返还原告已付购房款873085元及利息14143元(873085X4.86%÷6X2=14143),并向原告承担873085元的赔偿责任。

七、案件分析启示

      开发商一房两卖并不多见。本案的开发商一房两卖事有因,签订合同时,开发商埋设了陷井,目的是为了达到让原告“房不能,要钱没有” 的目的。好在被告代理人如实告知是“一房两卖” 的事实,否则,原告根本无能力去履行按揭贷款义务。案件给购房人以启示:签订合同时要慎重考虑自己的履行能力。