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未签订《房屋买卖合同》,仅凭《房产交易居间合同》主张房产过户,法院不予支持。

――沙贵臣与朱燕、北京鑫尊置业房地产经纪有限责任公司房屋买卖悔约纠纷案

原告:(反诉被告)朱 燕

被告:(反诉原告)沙贵臣

被告:北京鑫尊置业房地产经纪有限责任公司

案由:房屋买卖合同纠纷

一、基本案情

2006816日,沙贵臣(甲方)与朱燕(乙方)及居间方北京鑫尊置业房地产经纪有限责任公司签订了《房产交易居间合同》,合同约定:乙方购买甲方所有的位于北京经济技术开发区天华里二里二区秋盛居11-E-101室,建筑面积14252平方米,房款为865 000元;合同第三条规定,“乙方需交纳购房定金80 000元”,为保证交易安全,甲方同意该定金交居间方暂时代为保管,视为甲方已收到定金”,合同第四条规定,佣金共计8000元。双方签订合同后,朱燕交付北京鑫尊置业房地产经纪有限责任公司定金80 000元,北京鑫尊置业房地产经纪有限责任公司给付沙贵臣定金72 000元。2006925日朱燕、沙贵臣、北京鑫尊置业房地产经纪有限责任公司三方办理产权过户手续时,朱燕、沙贵臣发生争执,至今未办理合同房产的产权过户手续。

朱燕以沙贵臣为被告,以北京鑫尊置业房地产经纪有限责任公司为第三人起诉,要求判令被告沙贵臣立即将房屋交付给我并立即过户,赔偿我8个月房租损失24 000元。诉讼费由被告承担。

被告沙贵臣认为,只收了72 000元的定金,自己并未签过2006925日的《房屋买卖合同》,只签过三方的《房产交易居间合同》。三方的《房产交易居间合同》约定价格865000元,而《房屋买卖合同》房屋交易价格是479 7 30元,其行为不仅损害国家的利益,而且严重威胁了我的交易安全。第三人未尽《房产交易居间合同》义务,属严重违约。由于朱燕与第三人的违法和欺诈行为,导致我的涉案房产自20068月起至今一直闲置,我的财产使用权受到损害,我要求驳回朱燕的诉讼请求。并提出反诉请求法院判令解除三方间的《房产交易居间合同》,赔偿我房屋闲置损失共计24 000元,第三人承担连带赔偿责任。   

第三人北京鑫尊置业房地产经纪有限责任公司认为,朱燕与沙贵臣及我公司三方签订的《房产交易层间合同》合法、有效,应当受到法律的保护。合同签订后朱燕交给我公司80 000元定金,其中有8000元是给我公司的佣金,剩下的7 2000元已经转交给了沙贵臣。依据三方签订的合同,朱燕即购房人。并于200692 5日,由我公司过户部门安排办理产权过户手续。但在建委过户大厅内,沙贵臣却单方面拿出一份合同,如果房产过户后收不到朱燕申请贷款,该房还归沙贵臣所有。同时,对于贷款以外的剩余房款,沙贵臣不同意支付首付款的方式,也不同意我公司提出的通过资金监管的方式,最终在沙贵臣及朱燕的亲属之间发生了口角。  我公司在925日后经过多次协调双方去办理过户手续均未果。沙贵臣以朱燕的亲属必须先向其赔礼道歉并赔偿损失为由拒绝与朱燕办理过户手续。2007111日、12日及15日,我公司通过飞康达快运公司三次以书面的方式函告沙贵臣要求其于200711 9日前办理过户,若因客观原因无法在上述期间内办理过户事宜,可于收到告知函之日起5个工作日内与我公司亦庄贵园店经理刘银成联系,由我公司再协调双方的时间以完成过户。2007116日,沙贵臣给我公司发来信函,称己收到我公司的告知函,但仍对于过户问题未给予明确的回复。依据合同第五条第5款的约定,沙贵臣负有协助朱燕办理过户手续的合同义务,他以非客观原因作为抗辩的理由拒绝过户,其行为已构成根本违约。

法院判决后沙贵臣与朱燕均不服提出上诉,二审法院部分改判,沙贵臣仍不服提出再审,北京市高级人民法院裁定指定二审法院再审。

二、法院审理结果

一审法院认为,沙贵臣与朱燕及第三人北京鑫尊置业房地产经纪有限责任公司签订的《房产交易居间合同》系三方真实意思表示,未违反法律法规规定,合同三方均应按照合同约定履行义务。沙贵臣与朱燕办理房屋买卖,根据办理房屋过户手续有关规定需要双方签订《房屋买卖合同》用以办理税费交纳及其相关手续,现朱燕向房产交易部门交纳的税款是以2006925日,由朱燕、沙贵臣署名签订的《房屋买卖合同》中约定的房屋交易价格4797 30元,交纳的契税143919元,而与三方的签订的《房产交易居间合同》中约定房屋价格865 000元不一致,对由朱燕、沙贵臣署名签订的《房屋买卖合同》,朱燕、沙贵臣、北京鑫尊置业房地产经纪有限责任公司三方均否认签订过该《房屋买卖合同》合同。根据办理房屋过户手续有关规定,朱燕、沙贵臣未签订《房屋买卖合同》,不能交纳税费及办理相关的过户手续,故对朱燕主张沙贵臣立即将房屋交付并办理该房屋过户的诉讼请求,本院不予支持。对朱燕主张沙贵臣赔偿8个月房租损失24000元,其没有法律依据,本院不予支持。对沙贵臣主张解除三方签订《房产交易居间合同》,其朱燕已履行了部分义务,并要求继续履行合同,沙贵臣应按《房产交易居间合同》履行合同约定的义务。现沙贵臣主张解除三方签订《房产交易居间合同》应承担合同约定的违约责任。由于沙贵臣主张解除三方签订的《房产交易居问合同》,使该合同不能实际履行,故本院应予解除三方签订的《房产交易居间合同》。对沙贵臣主张朱燕赔偿其房屋闲置损失及要求第三人承担连带赔偿责任,其没有法律依据,本院不予支持。据此,判决如下:一、驳回原告(反诉被告)朱燕的诉讼请求。二、解除原告(反诉被告)朱燕与被告(反诉原告)沙贵臣、北京鑫尊置业房地产经纪有限责任公司三方签订的《房产交易居间合同》。三、驳回被告(反诉原告)沙贵臣的诉讼请求。

二审法院认为,上诉人朱燕与上诉人沙贵臣、北京鑫尊置业房地产经纪有限责任公司签订的《房产交易居间合同》,是当事人的真实意思表示,符合法律规定, 当事人均应全面、善意地履行合同约定义务。合同第五条第5项约定:沙贵臣负有协助朱燕办理过户手续的义务。上诉人沙贵臣要求撤销原审判决,依法改判赔偿其损失,没有相关证据和法律依据,本院不予支持。上诉人朱燕要求继续履行《房产交易居间合同》的上诉请求,符合当事人合同约定内容和有关法律规定,本院予以采纳。综上所述,依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第()项之规定,判决如下: 一、撤销一审判决。 二、朱燕、沙贵臣、北京鑫尊置业房地产经纪有限责任公司履行《房产交易居间合同》。三、驳回朱燕、沙贵臣其他上诉请求。

再审法院认为,由于沙贵臣与朱燕未签订《房屋买卖合同》,朱燕要求沙贵臣交付房屋并办理过户缺乏事实和法律依据。沙贵臣要求解除《房产交易居间合同》,应当承担相应的违约责任。沙贵臣的申请符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十九条第一款第()项规定的情形,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百八十一条、第一百八十五条之规定,裁定如下:一、本案指令一审法院再审;二、再审期间,中止原判决的执行。

 

再审

北京市高级人民法院

民事裁定书

(2008)高民申字第02239

再审申请人沙贵臣因与再审被申请人朱燕、北京某地产经纪有限责任公司(以下简称某公司)买卖合同纠纷一案,不服北京市某中级人民法院于20071218日作出的(2007) 某中民终字第11762号民事判决,向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查,现已审查完毕。

    再审申请人沙贵臣申请再审称,一、原审程序违法。朱燕起诉的诉讼请求是立即将房屋交付并办理过户手续。原审因查明买卖双方并未签订过《房屋买卖合同》,故没有支持朱燕的这一诉请。朱燕在上诉时却将诉讼请求改变为履行《房屋交易居间合同》。二审法院法官找我谈话时,我明确提出朱燕无权在二审改变诉讼请求,二审不应超越一审诉讼请求的审理范围。但二审法院却无视《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十条第三款关于“当事人增加、变更诉讼请求或者提起反诉的,应当在举证期限届满前提出”的明文规定,支持了朱燕改变后的诉讼请求,判决三方履行《房屋交易居间合同》。二审法院显然是在违法越权裁判。本案二审时,仅由主办法官找双方谈过一次话。我从未见过合议庭成员,更未告知过合议庭成员名单。二、原审判决支持了违法行为。三方《房屋交易居间合同》签订后,朱燕、某公司合谋伪造了《房屋买卖合同》,在《房屋买卖合同》中压低房价进行报税,逃避了上万元的国家税收。由于伪造的《房屋买卖合同》压了房价,我才持这一正当理由拒绝过户,我因此而主张解除《房屋交易居间合同》,是非本已十分明确。而一审法院却以我“主张解除《房屋交易居间合同》应承担合同约定的违约责任’’来认定我存有过错,二审法院干脆就不提《房屋买卖合同》,反而判决履行《房屋交易居间合同》。综上所述,我申请撤销北京市第一中级人民法院(2007)一中民终字第11762号民事判决并依法再审。

    再审被申请人朱燕辩称,一、二审程序符合法律规定。我在一审的诉讼请求是把房屋卖给我并过户,这与二审履行《房屋交易居间合同》的诉讼请求的实质是一致的。《房屋交易居间合同》明确约定了沙贵臣有协助朱燕过户的义务,并未改变双方应行使权利及履行的义务,这只是文字表述的改变,是对一审诉讼请求依据的进一步明确,并不是对诉讼请求的变更。退一步说,即便是我变更诉讼请求,沙贵臣就认为违反了《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十四条第三款之规定,这也是沙贵臣的错误理解。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十四条第三款赋予了当事人变更诉讼请求的权利。我一、二审的诉讼请求是一致的、明确的,即:双方履行《房屋交易居间合同》,完成交易。二审

法院的主审法官在审理本案时告知了双方的合议庭成员,庭审结束后告知双方合议庭评议后作出判决,程序并无不当之处。二、二审法院支持了守约方即我的诉讼请求,驳回了违约方即沙贵臣的诉讼请求,依据的事实及适用法律是正确的。

    再审被申请人某公司辩称,我方服从原审判决。我方没有新证据提交。

    经审查查明,2006816日,沙贵臣(甲方)与朱燕(乙方)及居间方某公司签订了《房产交易居间合同》,合同约定:乙方购买甲方所有的位于北京经济技术开发区天华里二里二区秋盛居11-E-101室,建筑面积14252平方米,房款为865 000元:合同第三条规定,“乙方需交纳购房定金80 000元”,为保证交易安全,甲方同意该定金交居间方暂时代为保管,视为甲方已收到定金”,合同第四条规定,佣金共计8000元。双方签订合同后,朱燕交付某公司定金80 000元,某公司给付沙贵臣定金72 000元。2006925日朱燕、沙贵臣、某公司三方办理产权过户手续时,朱燕、沙贵臣发生争执,至今未办理合同房产的产权过户手续。   

    本院认为,  由于沙贵臣与朱燕未签订《房屋买卖合同》,朱燕要求沙贵臣交付房屋并办理过户缺乏事实和法律依据。沙贵臣要求解除《房产交易居间合同》,应当承担相应的违约责任。沙贵臣的申请符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十九条第一款第()项规定的情形,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百八十一条、第一百八十五条之规定,裁定如下:

一、本案指令北京市第一中级人民法院再审;

二、再审期间,中止原判决的执行。